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IMMOBILIEN-ABC

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Absetzung fĂŒr Abnutzung (AfA)
Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes auf die schĂ€tzungsweise ermittelte Nutzungsdauer. Steuerliche AfA von GebĂ€uden: Teil der Berechnungsgrundlage (Je nach Art und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder Einheitswert), der jeweils pro Jahr als Werbungskosten von den EinkĂŒnften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar ist (im Regelfall 1,5%). Grundgedanke ist die (steuerfreie) RĂŒckstellung jenes Betrages, der nach Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“) des Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw. Neuerrichtung erforderlich ist.

Abtretung von Forderungen (Zession)
Vertrag, durch den ein GlĂ€ubiger seine Forderung auf eine Dritten ĂŒbertrĂ€gt. Der Dritte (neue GlĂ€ubiger) heißt Zessionar, der abtretende alte GlĂ€ubiger Zendent und der Schuldner, der an den neuen GlĂ€ubiger zu leisten hat, debitor cessus. (§ 1392 ff des Allgemeinen BĂŒrgerlichen Gesetzbuches - ABGB.)

Alleinvermittlungsauftrag

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden fĂŒr eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines ImmobiliengeschĂ€ftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobiliemakler darf fĂŒr den Fall, dass die VermittlungstĂ€tigkeit trotz seiner zweckentsprechenden BemĂŒhungen nicht zum Erfolg fĂŒhren kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das ImmobiliengeschĂ€ft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe“) vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine TĂ€tigkeit herbeigefĂŒhrten Zustandekommen des RechtsgeschĂ€ftes, gebĂŒhrt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

A metĂ 
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgefĂŒhrten GeschĂ€ftes (GemeinschaftsgeschĂ€ft) zur HĂ€lfte geteilt werden. (Italienisch: "zur HĂ€lfte“)

Anbaureife

Das Vorliegen der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen und der unmittelbaren Verbindung eines Bauplatzes mit dem Straßennetz durch eine rechtlich und tatsĂ€chlich gesicherte Zufahrt.

Anbot

Ein Anbot (Angebot, Verbindliches Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche ErklĂ€rung (mĂŒndlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten RechtsgeschĂ€ftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine AnnahmeerklĂ€rung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.B. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrĂŒcklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die fĂŒr die Übermittlung, Überlegung und RĂŒckantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die -> Option.

Angeld
Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der VertragserfĂŒllung erlegt. Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurĂŒck, so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen. Tritt der AngeldempfĂ€nger aus seinem Verschulden zurĂŒck, so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen. In beiden FĂ€llen ist es nicht beachtlich, ob durch den RĂŒcktritt ein Schaden entstanden ist. Im Zweifelsfall ist fĂŒr die Beurteilung, ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im VerhĂ€ltnis zum Gesamtpreis wesentlich. BetrĂ€ge, die ĂŒber 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrĂŒcklich als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung zurĂŒckzustellen ist. Bei ErfĂŒllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.

Anliegerleistungen
Vom GrundeigentĂŒmer an die Gemeinde vor Erteilung einer Baubewilligung zu leistende BeitrĂ€ge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung der vorgelagerten VerkehrsflĂ€chen.

Anmerkung der Rangordnung
Der EigentĂŒmer eines GrundstĂŒckes kann fĂŒr die beabsichtigte VerĂ€ußerung oder VerpfĂ€ndung des GrundstĂŒckes im -> Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlĂ€ngerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfĂ€higen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des KĂ€ufers bzw. HypothekarglĂ€ubigers, "Sperre“ des Grundbuches)

AnnuitÀt
RegelmĂ€ĂŸige RĂŒckzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere RĂŒckzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die AnnuitĂ€t setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) wĂ€hrend des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt. Die Höhe der AnnuitĂ€t richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen AnnuitĂ€tentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen Kapitals von Ats 100,- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren“). Werden z.B. Ats 100,- zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im vorhinein beginnende Verzinsung) auf 10 Jahre, rĂŒckzahlbar in Vierteljahresraten, aufgenommen, so betrĂ€gt die Vierteljahresrate laut AnnuitĂ€tentabelle Ats 3,845114. JĂ€hrlich betrĂ€gt die Tilgung Ats 15,380456, in 10 Jahren sind fĂŒr das aufgenommene Kapital von Ats 100,- insgesamt Ats 153,80456 rĂŒckzuzahlen. Die AnnuitĂ€t ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverĂ€ndert sind.

Atriumhaus
Eingeschossiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium) umschließt.

AufsandungserklÀrung
AusdrĂŒckliche ErklĂ€rung des EigentĂŒmers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, VerbĂŒcherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der VerkĂ€ufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde erklĂ€rt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes fĂŒr den KĂ€ufer einverstanden ist.

Aufschließungskosten

BeitrĂ€ge des GrundeigentĂŒmers zu den Kosten der Errichtung der fĂŒr einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der AnschlussgebĂŒhren (Kanal, Wasserleitung, ElektrizitĂ€t, Gas ...)

Anfang

Bauansuchen
Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur DurchfĂŒhrung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von GebĂ€uden usw.).
Je nach der Art des Vorhabens sind BauplĂ€ne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des LiegenschaftseigentĂŒmers (aller MiteigentĂŒmer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.

Bauauftrag
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem EigentĂŒmer einer Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen BenĂŒtzungsbewilligung (->Konsens) entspricht.

Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie AbbrĂŒche von GebĂ€uden, Änderungen von bewilligten Raumwidmungen oder sonstige bewilligungspflichtige BaufĂŒhrungen genehmigt werden. Nach der Wiener Bauordnung wird die Baubewilligung unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer Rechtskraft mit dem Bau begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach Baubeginn vollendet wird. Über Ansuchen können die Fristen verlĂ€ngert werden, in begrĂŒndeten FĂ€llen besteht ein Rechtsanspruch auf die VerlĂ€ngerung (z.B. Finanzierung durch Wohnbauförderungsmittel).

Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulÀssige Bauhöhe.
Nach der Wiener Bauordnung ist die GebĂ€udehöhe fĂŒr Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt:
in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m
in Bauklasse II mindestens 4,5m, höchstens 12m
in Bauklasse III mindestens 10m, höchstens 16m
in Bauklasse IV mehr als 16m, höchstens 21m
in Bauklasse V mehr als 21m, höchstens 26m,
in Bauklasse VI mehr als 26m.
GebĂ€ude, die, von der VerkehrsflĂ€che aus gesehen, zur GĂ€nze hinter anderen GebĂ€uden errichtet werden, mĂŒssen die Mindesthöhe der bauklassenmĂ€ĂŸigen GebĂ€udehöhe nicht einhalten.

Bauland
GrundflĂ€chen, die nach dem FlĂ€chenwidmungsplan der Gemeinde verbaut werden dĂŒrfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete, Gartensiedlungsgebiete, LagerplĂ€tze etc.)

Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:
a) Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)
b) Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom GrundeigentĂŒmer fĂŒr bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) eingerĂ€umte Recht, auf oder unter dem GrundstĂŒck ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch ("Baurechtseinlage“) und ist ĂŒbertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den GrundstĂŒckseigentĂŒmer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fĂ€llt das Bauwerk an den GrundeigentĂŒmer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine EntschĂ€digung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die BaurechtseinrĂ€umung an allen GrundstĂŒcken möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.

Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, fĂŒr das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhĂ€ngt werden, wenn der Bebauungsplan geĂ€ndert werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die DurchfĂŒhrung der beabsichtigten Änderungen des Bebauungsplanes erschweren oder verhindern.

Bauweisen
In den BebauungsplĂ€nen ausgewiesene AusnĂŒtzbarkeit der BauplĂ€tze:
a) offene Bauweise: GebĂ€ude mĂŒssen freistehend unter Einhaltung von MindestabstĂ€nden von den Bauplatzgrenzen errichtet werden;
b) gekuppelte Bauweise: GebĂ€ude auf zwei benachbarten BauplĂ€tzen mĂŒssen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und an allen anderen Seiten freistehend errichtet werden;
c) Gruppenbauweise: GebĂ€ude auf mehreren benachbarten BauplĂ€tzen mĂŒssen an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut werden;
d) geschlossene Bauweise: GebĂ€ude mĂŒssen an den Baulinien von der einen seitlichen Bauplatzgrenze zur anderen durchgehen errichtet werden.

Bauwich
Seitenabstand ("Reichen“), das ist ein gegen die seitlichen Nachbarliegenschaften gelegener Grundstreifen, der von jeder Bebauung freizuhalten ist.

Beglaubigung
Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die BestĂ€tigung einer Amtsperson ĂŒber die Echtheit einer Unterschrift. So ist z.B. fĂŒr die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich.
Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden oder Übersetzungen mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden etc.
Besondere Vorschriften gelten fĂŒr im Ausland errichtete Urkunden, die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von der inlĂ€ndischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staates zusĂ€tzlich beglaubigt werden mĂŒssen ("Überbeglaubigung“).


BenĂŒtzungsbewilligung
Bewilligungspflichtige BaufĂŒhrungen und Anlagen dĂŒrfen erst ab Erteilung der BenĂŒtzungsbewilligung (bescheidmĂ€ĂŸige Feststellung der Plan- und GesetzmĂ€ĂŸigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung) benĂŒtzt werden. Wurde in der Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer BenĂŒtzungsbewilligung abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der BaufĂŒhrung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).

Besichtigungsschein
Der Besichtigungsschein oder die BestĂ€tigung ĂŒber die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenĂŒber dem Immobilienmakler bestĂ€tigt, dass er ein ihm bekanntgegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich fĂŒr den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des RechtsgeschĂ€ftes verpflichtet.

Besitz
Besitz ist die tatsĂ€chliche Macht einer Person ĂŒber eine körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die Inhabung, das ist die tatsĂ€chliche VerfĂŒgung (Gewahrsame) in der Absicht, die Sache an den Berechtigten jederzeit herauszugeben (z.B. Bote, ehrlicher Finder).

Bestandvertrag
Gemeinsamer Übergriff fĂŒr den Mietvertrag und den Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung ĂŒber den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die BenĂŒtzung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder GeschĂ€ftslokal) zum vertraglich vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bittleihe-> Prekarium

Bodenwertabgabe
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten GrundstĂŒcken, jĂ€hrlich 1% vom Einheitswert nach Anzug des Freibetrages von Ats 200.000,--

Bringschuld
Schuld, die am Sitz des GlĂ€ubigers zu erfĂŒllen ist (Beispiel: Mietzins), im Gegensatz zur Holschuld.

Buchstandsbericht
Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht die Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen. Der formelle Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht, "BB“, frĂŒher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung der GrundbĂŒcher auf ADV (-> Grundbuch) nicht mehr erforderlich.

BĂŒrgschaft

Die BĂŒrgschaft ist eine persönliche Haftung fĂŒr eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem BĂŒrgen und dem GlĂ€ubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des BĂŒrgen kann vom GlĂ€ubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als "BĂŒrge und Zahler“ verpflichtet, so kann der GlĂ€ubiger nach FĂ€lligkeit der Hauptschuld sofort den BĂŒrgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB).

Bungalow
Frei stehendes eingeschossiges Wohnhaus mit flachem oder flach geneigtem Dach (Hindi-englisch).

Anfang

Dienstbarkeit (Servitut)
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen EigentĂŒmer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zĂ€hlen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können "bejahende“ (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf EinfĂŒgung von Balken in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers ĂŒber fremdem Grund. DemgegenĂŒber verpflichten "verneinende“ Hausservituten zur Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verĂ€ndern oder dem NachbargebĂ€ude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die LiegenschaftseigentĂŒmer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.
Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das GrundstĂŒck, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere GrundstĂŒck das dienende Gut.
Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zĂ€hlen der Gebrauch, hauptsĂ€chlich in der Form des -> Wohnrechtes und des Fruchtgenussrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschrĂ€nkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages fĂŒr die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.

Dingliches Recht
Recht, das eine unmittelbare Herrschaft ĂŒber eine Sache gewĂ€hrt und gegenĂŒber jedermann wirksam ist (z.B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Anfang

Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf "unbeschrĂ€nkte Herrschaft“). BeschrĂ€nkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schrĂ€nkt der LiegenschaftseigentĂŒmer sein volles VerfĂŒgungsrecht ein, das BenĂŒtzungsrecht wird dem Mieter ĂŒbertragen.

Einantwortung
Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einanwortungsurkunde). Dadurch erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlass.

Einheitswert
Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in grĂ¶ĂŸeren ZeitabstĂ€nden (Hauptfeststellungen) durch die FinanzĂ€mter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe, bebaute und unbebaute GrundstĂŒcke etc.) als Bemessungsgrundlage fĂŒr verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines GebĂ€udes auf einem bisher unbebauten GrundstĂŒck) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der EigentumsverhĂ€ltnisse durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).

Eintragungsarten im Grundbuch

Das Grundbuchsgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im -> Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen (auch "Ersichtlichmachungen“).
Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen (PrĂ€notationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedĂŒrfen. Durch Anmerkungen werden keine bĂŒcherlichen Rechte begrĂŒndet, sie haben den Zweck, im Interesse Dritter tatsĂ€chliche VerhĂ€ltnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizufĂŒhren (z.B. Anmerkung der MinderjĂ€hrigkeit bzw. des Eintritts der VolljĂ€hrigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen ĂŒber die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen gemĂ€ĂŸ § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache, dass ein GrundstĂŒck in einem -> Assanierungsgebiet liegt; -> Anmerkung der Rangordnung fĂŒr die beabsichtigte VerpfĂ€ndung oder VerĂ€ußerung).

Einverleibung -> Eintragungsarten im Grundbuch

Erhaltungs- und VerbesserungsbeitrÀge (EVB)

BeitrĂ€ge, die der Vermieter vom Mieter gemĂ€ĂŸ § 45 Mietrechtsgesetz zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einheben darf, wenn der vor 1.1. 1982 vereinbarte Hauptmietzins niedriger ist als zwei Drittel des fĂŒr den Mietgegenstand zutreffenden -> Kategoriemietzinses. Der bisherige Hauptmietzins wird um den Differenzbetrag auf zwei Drittel des Kategoriemietzinses erhöht.

Estrich
Glatter Unterboden wie Zementestrich, Hartgussasphaltestrich, Magnesitestrich, Kaltbitumen-Zementestrich, Anhydritestrich. Schwimmender Estrich: Vom Fußboden durch DĂ€mmstoff (meist Styropor) getrennt. Verbundestrich: Mit Untergrund kraftschlĂŒssig verbunden. Der Estrich wird versiegelt oder mit einem Bodenbelag versehen.

Extabulation -> Eintragungsarten im Grundbuch.

Anfang

FahnengrundstĂŒck
GrundstĂŒck, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange“) mit einer öffentlichen VerkehrsflĂ€che verbunden ist.

Feuer- und Brandmauer
Bei Anbau an Nachbargrenzen muss das GebĂ€ude Feuermauern in allen Geschossen ohne Öffnungen erhalten. Herstellung von Öffnungen ist nur mit Zustimmung des Nachbarn gegen jederzeitigen Widerruf zulĂ€ssig, sofern nicht öffentliche RĂŒcksichten entgegenstehen.

FlĂ€chen- und LĂ€ngenmaße
Der FlĂ€cheninhalt von GrundstĂŒcken und RĂ€umen wird nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100m2.
In alten BauplĂ€nen finden sich noch die frĂŒher gebrĂ€uchlichen LĂ€ngenmaße: 1 Klafter = 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m und 1 Zoll = 0,026340m.

FlÀchenwidmungs- und BebauungsplÀne
Vom Gemeinderat zu beschließende PlĂ€ne, die rechtlich im Rang von Verordnungen stehen. Die FlĂ€chenwidmungsplĂ€ne haben in großen ZĂŒgen darzustellen, nach welchen GrundsĂ€tzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die BebauungsplĂ€ne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den FlĂ€chenwidmungsplĂ€nen folgende Widmungen der GrundflĂ€chen ausgewiesen: GrĂŒnland, VerkehrsbĂ€nder, Bauland und Sondergebiete.
Die BebauungsplĂ€ne haben darzustellen, in welcher Weise die GrundflĂ€chen und die darĂŒber oder darunter liegenden RĂ€ume bebaut werden dĂŒrfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich fĂŒr die EigentĂŒmer der GrundflĂ€chen ergeben. Neben den Widmungen der GrundflĂ€chen, den fĂŒr die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der VerkehrsflĂ€chen sind in den BebauungsplĂ€nen auch -> Bauklassen, -> Bauweisen oder Strukturen enthalten. DarĂŒber hinaus können sie -> Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.

Freifinanzierte Objekte
GebĂ€ude, Wohnungen, GeschĂ€ftsrĂ€ume etc., deren Errichtung ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel, d.h. ausschließlich durch Privatmittel (Eigenmittel, Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen) finanziert ist.
MietgegenstĂ€nde in GebĂ€uden, die nach dem 30.06.1953 freifinanziert errichtet wurden, unterliegen hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht dem Mietrechtsgesetz (freie Mietzinsvereinbarung). Bei der Vermietung von MietgegenstĂ€nden aller Art (Wohnungen, GeschĂ€ftsrĂ€ume etc. im schlichten Eigentum oder Wohnungseigentum), die nach dem 31.12.1967 freifinanziert errichtet wurden, kann der Mietzins ebenfalls frei vereinbart und ĂŒberdies der Mietvertrag, schriftlich auf beliebige Zeit, auch mehrmals nacheinander mit demselben Mieter, befristet abgeschlossen werden. Auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen MietvertrĂ€ge ĂŒber freifinanzierte Objekt unterliegen dem mietrechtlichen KĂŒndigungsschutz (-> MietvertrĂ€ge).

Friedenskronzins
Gesetzlich geregelter Mietzins fĂŒr AltmietvertrĂ€ge ĂŒber Wohnungen und GeschĂ€ftsrĂ€ume auf der Grundlage des vor dem I. Weltkrieg in KronenwĂ€hrung vereinbarten Mietzinses (Stichtag 1.8.1914).
BetrĂ€gt fĂŒr Wohnungen Ats 1,-- (seit 1951) und fĂŒr GeschĂ€ftsrĂ€ume Ats 3,-- (seit 1969) pro Friedenskrone.

Frontrecht
Recht des BauplatzeigentĂŒmers, gegen die öffentliche VerkehrsflĂ€che AusgĂ€ngen und Ausfahrten anzuordnen, Fenster einzurichten und AnschlĂŒsse an die in der öffentlichen VerkehrsflĂ€che liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht die Verpflichtung zur Erbringung der -> Anliegerleistungen gegenĂŒber.

Fruchtgenußrecht -> Dienstbarkeit.

Anfang

Gainze
Abgangsstuten, VerbindungsstĂŒck zwischen WC-Muschel und der Anschlussleitung zum Abfallrohr.

Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck fĂŒr Junggesellenwohnung, speziell fĂŒr Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in zeitgemĂ€ĂŸer Ausstattung.

Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird fĂŒr jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch gefĂŒhrt, aus dem die RechtsverhĂ€ltnisse an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind. Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung mit dem von den Vermessungsbehörden gefĂŒhrten Verzeichnis (Grundkataster) in Katastralgemeinden (KG) unterteilt.
Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von AuszĂŒgen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstĂŒtzte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden AnschlĂŒssen ausgestatteten Notaren, RechtsanwĂ€lten oder ImmobilientreuhĂ€nder möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der LiegenschaftseigentĂŒmer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den EigentĂŒmern selbst bezĂŒglich der sie betreffenden Daten oder Personen zugĂ€nglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen GrundstĂŒcken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage.
Jeder Einlage enthĂ€lt im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörende GrundstĂŒcke, ihr Ausmaß und ihre BenĂŒtzungsart (z.B. BauflĂ€che, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem GrundstĂŒck verbundenen Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei -> Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche BeschrĂ€nkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfĂ€lligen persönlichen BeschrĂ€nkungen des EigentĂŒmers (z.B. MinderjĂ€hrigkeit) auf.
Das Lastenblatt (C-Blatt) enthĂ€lt alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z.B. -> Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrecht und Belastungs- und VerĂ€ußerungsverbote.

Grunderwerbsteuer (GrESt)
Bundessteuer, die anlĂ€sslich des Erwerbes von inlĂ€ndischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und GebĂ€uden auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes). Die ErwerbsvorgĂ€nge (KaufvertrĂ€ge) sind dem örtlichen zustĂ€ndigen Finanzamt fĂŒr GebĂŒhren und Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner gegenĂŒber dem Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, Vereinbarungen ĂŒber die Entrichtung der GrESt wirken nur im InnenverhĂ€ltnis zwischen den Vertragsparteien. Die Entrichtung der GrESt wird mit der -> Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) bestĂ€tigt, die fĂŒr die Eintragung des Grunderwerbes im Grundbuch erforderlich ist.

Grundsteuer
Vom inlĂ€ndischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer. Landesgesetzliche Regelungen sehen fĂŒr bestimmte Wohnungsneubauten eine zeitliche Grundsteuerbefreiung fĂŒr höchstens 20 Jahre vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist.

Anfang

Hypothek
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des HypothekarglĂ€ubigers gegen den LiegenschaftseigentĂŒmer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im -> Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. ZusĂ€tzlich zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen (Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch eine NebengebĂŒhrensicherstellung (NebengebĂŒhrenkaution) sichergestellt werden.
Bei einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Höchstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und NebengebĂŒhren Deckung finden mĂŒssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können gewĂ€hrte und zu gewĂ€hrende Kredite aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann fĂŒr dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die ĂŒbrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhĂ€ngig haftet jede Liegenschaft fĂŒr die ganze Forderung des GlĂ€ubigers (Simultanhypothek).
Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft ĂŒbertragen, die Hypothek aber nicht vom Erwerber ĂŒbernommen werden, so hat der VerkĂ€ufer fĂŒr die Lastenfreistellung zu sorgen und dem KĂ€ufer die fĂŒr die Löschung der Hypothek erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur VerfĂŒgung zu stellen.

Anfang

Immission
Störung des Eigentums an einem GrundstĂŒck durch Einwirkungen, die von einem anderen GrundstĂŒck ausgehen wie z.B. LĂ€rm- oder GeruchsbelĂ€stigungen und das nach den örtlichen VerhĂ€ltnissen gewöhnliche Maß ĂŒberschreiten. Der EigentĂŒmer des beeintrĂ€chtigten GrundstĂŒckes kann Unterlassungsklage, unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch erheben
(§ 364 ABGB).

Intabulation -> Eintragungsarten im Grundbuch.

Anfang


Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles fĂŒr den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei MietvertrĂ€gen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfĂ€lliger MietzinsrĂŒckstĂ€nde oder BeschĂ€digungen des Mietgegenstandes bzw. Inventars).

Kollaudierung -> BenĂŒtzungsbewilligung.

KonsensmĂ€ĂŸiger Zustand
Bei GebĂ€uden oder baulichen Anlagen jener Zustand, der sich jeweils aus dem letztgĂŒltigen Stand der erteilten Baubewilligung(en) und den zugehörigen Beilagen (Lageplan, BauplĂ€ne, Baubeschreibung, statische Berechnungen, DetailplĂ€ne usw.) ergibt. Dieser Zustand ist herzustellen und zu erhalten, die BenĂŒtzung darf nur im Rahmen des Konsens (Widmung) erfolgen.

Konventionalstrafe
VergĂŒtungsbetrag, der fĂŒr den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages vereinbart werden kann.

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Laesio enormis Siehe -> VerkĂŒrzung ĂŒber die HĂ€lfte.

Leasingvertrag
Entgeltliche Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder unbeweglichen GĂŒtern auf Zeit verbunden mit einer Option, die im Regelfall dem Leasingnehmer nach Ablauf der Vertragsdauer eine VerlĂ€ngerung des Leasingvertrages oder den Kauf des Leasinggutes einrĂ€umt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen Recht nicht als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur enthĂ€lt er Elemente des Miet- und des Kaufvertrages. Es gibt nach Art des Leasinggutes (bewegliche oder unbewegliche GĂŒter) und dem Zweck des LeasinggeschĂ€ftes (kurzfristiger Bedarf, Finanzierungsinstrument, steuerliche Überlegungen) verschiedene Formen.

Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist fĂŒr eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem GrundstĂŒck) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhĂ€ngen. Der hĂ€ufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer des EmpfĂ€ngers. Der Leibrente Ă€hnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bĂ€uerlicher Übergabsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des frĂŒheren EigentĂŒmers der bĂ€uerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht. Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der -> Wertsicherungsklausel als -> Reallast verbĂŒchert werden.

Löschungsquittung -> Hypothek.

Loft
Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.

Loggia
Aus dem Italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter Raum, der - im Gegensatz zu einem Balkon - nur an einer Seite offen, sonst aber an fĂŒnf Seiten von WĂ€nden, Boden und Decke umschlossen ist. Die BodenflĂ€che einer Loggia gehört - anders als Balkon- und TerrassenflĂ€chen - zur NutzflĂ€che i.S. des § 17 Mietrechtsgesetz.

Lustrum -> Buchstandsbericht.

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Maisonette
Zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen GebÀudes, vielfach in der Form einer zweigeschossigen Dachwohnung.

Mansarde
FĂŒr Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoss (benannt nach Francois Mansart, frz. Baumeister im 17. Jahrhundert)

Mezzanin
Speziell in MiethĂ€usern aus der zeit der Jahrhundertwende hĂ€ufige Bezeichnung fĂŒr das Geschoss zwischen dem Erdgeschoss und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses ("Halbstock“).

MietvertrÀge
MietvertrÀge sind -> BestandvertrÀge.
HauptmietvertrĂ€ge ĂŒber Wohnungen, GeschĂ€ftsrĂ€ume etc. werden zwischen dem EigentĂŒmer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem WohnungseigentĂŒmer und dem Mieter abgeschlossen.
UntermietvertrĂ€ge ĂŒber Wohnungen oder GeschĂ€ftsrĂ€ume werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.

Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter fĂŒr die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen fĂŒr Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfĂ€lligen Entgelt fĂŒr mitvermietete EinrichtungsgegenstĂ€nde sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.

Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flĂ€chenmĂ€ĂŸig oder rĂ€umlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich besteht noch Stockwerkseigentum an GebĂ€uden, das aber seit 1879 nicht mehr neu begrĂŒndet werden kann. Beim schlichten Miteigentum ist die BenĂŒtzung durch die MiteigentĂŒmer zwischen diesen zu vereinbare. Die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft entscheidet die nach Anteilen berechnete einfache Mehrheit (Bewirtschaftung, Instandhaltung etc.), außerordentliche Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedĂŒrfen der Zustimmung aller MiteigentĂŒmer. Hingegen kann jeder MiteigentĂŒmer ĂŒber das Eigentum an seinem ideellen Anteil allein verfĂŒgen (z.B. Verkauf oder Belastung durch eine -> Hypothek).
Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das -> Wohnungseigentum dar.

MĂŒndelsicherheit
Sicherheit, die fĂŒr die Anlage des Geldes von MĂŒndeln (Pflegebefohlenen, d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich vorgeschrieben ist. §§ 230 ff ABGB nennen die mĂŒndelsicheren Anlagen wie Spareinlagen bei inlĂ€ndischen Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes - oder Landeshaftungen, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken an inlĂ€ndischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften dĂŒrfen in diesem Fall nicht ĂŒber 2/3, andere Liegenschaften nicht ĂŒber die HĂ€lfte des gemeinen Wertes belastet werden. Auch der Erwerb inlĂ€ndischer Liegenschaften ist zur Anlegung von MĂŒndelgeld unter bestimmten Voraussetzungen geeignet.

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Nutzwert Siehe ->Wohnungseigentum.

NebengebĂŒhrensicherstellung -> Hypothek.

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Öffentliches Gut
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde) befindet und zur allgemeinen BenĂŒtzung offensteht (Straße usw.). Das "öffentliche Gut“ ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.

Option
Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet, kĂŒnftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der LiegenschaftseigentĂŒmer einem Kaufinteressenten das Recht einrĂ€umen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten Bedingungen zu einem spĂ€teren Zeitpunkt zu kaufen; der Interessent ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Liegenschaft zu kaufen.

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Parapet
"Brustwehr“, bei Fenstern Teil der Hauswand zwischen Fensterunterkante und Fußbodenoberkante.

Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede VerĂ€nderung des Gutsbestandes eines Grundbuchskörpers (siehe -> Grundbuch) durch Zu- oder Abschreibung von GrundstĂŒcken oder GrundstĂŒcksteilen, also jede Verkleinerung oder VergrĂ¶ĂŸerung. Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder VerĂ€nderung von BauplĂ€tzen der Bewilligung der Baubehörde, die fĂŒr die DurchfĂŒhrung der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.

Paternoster
StĂ€ndig umlaufender Aufzug ohne TĂŒr.

Penthouse
Im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses befindliches Luxusappartement, meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch in Duplex-(Maisonette)bauweise.

PfahlgrĂŒndung
Errichtung von StandpfÀhlen (Piloten), wenn kein tragfÀhiger Baugrund vorhanden. Gefahr nachtrÀglicher Setzung! HolzpfÀhle nur, wenn diese ganz unter Wasser bleiben, sonst Stahl- oder BetonpfÀhle.

Prekarium (Bittleihe)
Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Promesse
Zahlungs-, Lieferungs- bzw. Leistungsversprechen, z.B. Darlehenspromesse einer Bank.

Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers fĂŒr seine VermittlungstĂ€tigkeit. Die Provision ist verdient und fĂ€llig mit dem durch die TĂ€tigkeit des Immobilienmaklers bewirkten Zustandekommen des RechtsgeschĂ€ftes (Willenseinigung).

Punktation
Konzept ĂŒber die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B. verbĂŒcherungsfĂ€higer Kaufvertrag ĂŒber ein GrundstĂŒck) erfolgt zu einem spĂ€teren Zeitpunkt.

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Rangordnung
-> Anmerkung der Rangordnung.

Rangprinzip
Das Rang- oder PrioritĂ€tsprinzip besagt, dass sich die Rangordnung einer Eintragung im -> Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz). Es gilt der alte Grundsatz "FrĂŒher an Zeit, stĂ€rker an Recht“. Zur Wahrung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit enthĂ€lt. Die Eingaben werden im "Tagebuch“ (Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe“). Durch die Plombe ist erkennbar, dass ein Grundbuchsgesuch anhĂ€ngig ist.
Rangvorbehalt
Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der GrundstĂŒckseigentĂŒmer durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen EigentĂŒmers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).

Reallast

Die Reallast ist die Belastung eines GrundstĂŒckes mit der Haftung des jeweiligen EigentĂŒmers fĂŒr die im Reallastberechtigten zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden in der Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB) oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts des frĂŒheren EigentĂŒmers.
Reallasten entstehen mit der grundbĂŒcherlichen Eintragung, Inhalt und Umfang des Rechtes mĂŒssen möglichst genau angegeben werden.

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Schutzzonen
Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete, in denen VerĂ€nderungen, die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines GebĂ€udes beeinflussen, nur auf Grund einer Baubewilligung durchgefĂŒhrt werden dĂŒrfen. In den Wiener Schutzzonen darf der Verwendungszweck von WohnrĂ€umen nicht geĂ€ndert werden, es sind lediglich in Verbindung mit dem Wohnzweck TĂ€tigkeiten gestattet, die ĂŒblicherweise in Wohnungen ausgeĂŒbt werde. Dachgeschossausbauten in WohnhĂ€usern sind nur fĂŒr Wohnzwecke zulĂ€ssig.

Servitut -> Dienstbarkeit.

Simultanhaftung -> Hypothek.

Siphon
Geruchsverschluss in Abwasserleitungen. Das in einem S-förmigen Rohr stehen bleibende Restwasser verhindert das Aufsteigen von KanaldĂŒnsten.

Sockelsanierung
Speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung gebrĂ€uchlicher Fachausdruck fĂŒr die etappenweise Sanierung von WohnhĂ€usern. Dabei werden zunĂ€chst die allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen fĂŒr eine allmĂ€hliche Standardverbesserung der Wohnungen geschaffen.

Sohlbankabdeckung
Blechabdeckung an der Fensteraußenseite.

Solidarhaftung
Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann, wenn mehrere Personen fĂŒr die ErfĂŒllung der Forderungen eines GlĂ€ubigers zur ungeteilten Hand haften. Der GlĂ€ubiger hat ohne RĂŒcksicht auf das interne BeteiligungsverhĂ€ltnis der Mitschuldner die Wahl, die ErfĂŒllung von allen, einigen oder einem einzigen der Mitschuldner zur GĂ€nze zu verlangen. Die Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. HaftungsĂŒbernahme als BĂŒrge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung der MiteigentĂŒmer einer Liegenschaft fĂŒr die Grundbesitzabgaben, d.s. Grundsteuer, Kanal- und MĂŒllabfuhrgebĂŒhren sowie fĂŒr die Lohnforderungen des Hausbesorgers; bei Ehegattenwohnungseigentum Haftung beider Ehegatten fĂŒr Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum; Haftung mehrerer Mitmieter fĂŒr den Mietzins).

Souterrain
Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoss eines GebÀudes.

Spekulationsgewinn
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der "Spekulationsgewinn“ beim VerkĂ€ufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die VerĂ€ußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzĂŒglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzĂŒglich steuerfreier Subventionen) gegenĂŒberzustellen. In bestimmten FĂ€llen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in TeilbetrĂ€gen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlĂ€ngert sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre.
Hat der VerkĂ€ufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den RechtsvorgĂ€nger berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschaft- oder Schenkungssteuer ermĂ€ĂŸigt.
Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jÀhrlich um 10%.
Bei selbsthergestellten GebÀuden unterliegt der auf den Wert des GebÀudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Von der Besteuerung ausgenommen sind EinkĂŒnfte aus der VerĂ€ußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem VerkĂ€ufer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.

Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemĂ€ĂŸ § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).

SuperÀdifikat
Bauwerk auf fremden Grund, das vom BenĂŒtzer ( im Regelfall Mieter oder PĂ€chter) des GrundstĂŒckes errichtet wird und nach der Bauweise oder dem zeitlich begrenzten BenĂŒtzungsrecht nicht fĂŒr die Dauer bestimmt ist (§ 435 ABGB).

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Tramdecke
Die Tramdecke ist die am stĂ€rksten verbreitete Holzdecke. Die Deckenbalken (TrĂ€me) sind in regelmĂ€ĂŸigen AbstĂ€nden verlegt und an der Ober - und Unterseite mit Schalungsbrettern versehen.

Umstandsklausel -> Vorvertrag.

Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Bescheinigung des Finanzamtes ĂŒber die Entrichtung von Steuern (-> Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommen- und Vermögensteuer bei VerĂ€ußerung einer inlĂ€ndischen Liegenschaft durch einen AuslĂ€nder).

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Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des SchĂ€tzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inlĂ€ndischen Wertpapieren und SparbĂŒchern bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet. Den ĂŒbrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag am Schluss des Versteigerungstermines zurĂŒckgestellt.

VerĂ€ußerungs- und Belastungsverbot
Ein VerĂ€ußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige VerfĂŒgung begrĂŒndet werden und hat den Zweck, eine VerĂ€ußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des BegĂŒnstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten EigentĂŒmer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. FĂŒr den BegĂŒnstigten begrĂŒndet es ein höchstpersönliche und nichtverwertbare Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten.
VerĂ€ußerungs- und Belastungsverbot können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begrĂŒndet sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).

Vergleich
EinverstĂ€ndliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte. Ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h. es kann ohne Klage auf Grund dieses Vergleiches Exekution gefĂŒhrt werden.

Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei VerĂ€ußerung einer Sache ĂŒblicherweise im redlichen GeschĂ€ftsverkehr erzielt werden kann.
Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

VerkĂŒrzung ĂŒber die HĂ€lfte (Laesio enormis)
Eine VerkĂŒrzung oder Verletzung ĂŒber die HĂ€lfte liegt vor, wenn bei einem entgeltlichen RechtsgeschĂ€ft ein Vertragsteil weniger als die HĂ€lfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhĂ€lt. FĂŒr die Beurteilung des MissverhĂ€ltnisses ist der "gemeine Wert“ (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend.
Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann aber das GeschÀft dadurch aufrechterhalten, dass er die Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjÀhrt binnen 3 Jahren nach Vertragsabschluss (§ 934 ABGB).
Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene GeschĂ€fte nicht wegen VerkĂŒrzung ĂŒber die HĂ€lfte anfechten (§ 351 a Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt ist bzw. bei Vertragsabschluss der wahre Wert bekannt war und dies ausdrĂŒcklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen VerkĂŒrzung ĂŒber die HĂ€lfte ausgeschlossen.

Vinkulierung
Bei VersicherungsvertrĂ€gen: Vereinbarung, wonach im Versicherungsfall (z.B. Zerstörung des versicherten GebĂ€udes durch Feuer) die Leistung des Versicherers auf einen Dritten (z.B. DarlehensglĂ€ubiger des versicherten GebĂ€udeeigentĂŒmers) ĂŒbergeht.

Vorkaufsrecht
Ist ein GrundstĂŒck durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der EigentĂŒmer dem Berechtigten das GrundstĂŒck anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenĂŒber dem jeweiligen EigentĂŒmer. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklĂ€ren, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei AusĂŒbung seiner Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfĂŒllen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeĂŒbt werden anlĂ€sslich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begrĂŒndet sein (Bodenbeschaffungsgesetz).
Der ĂŒbergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbĂŒcherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.

Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, kĂŒnftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf verĂ€nderte UmstĂ€nde bzw. den Wegfall der GeschĂ€ftsgrundlage beruft. GrĂŒnde fĂŒr die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel“ (Clausula rebus sic stantibus, d.h. unverĂ€nderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden VerhĂ€ltnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

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Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) dem jeweils zum Zeitpunkt der FĂ€lligkeit entsprechenden Geldwert angepasst wird. Als Maßstab fĂŒr die Änderung des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten- bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom österreichischen Statistischen Zentralamt errechnet werden.
Die Wertsicherung von -> Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).

Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem VerkĂ€ufer eingerĂ€umte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurĂŒckzukaufen. Es kann nur an unbeweglichen Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt nur auf Lebenszeit des VerkĂ€ufers. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen EigentĂŒmer (§§ 1068 ff ABGB).

Wohnrecht
Das Wohnrecht (-> Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom EigentĂŒmer eingerĂ€umtes Recht zur persönlichen BenĂŒtzung (im Gegensatz zum Fruchtgenussrecht nicht auch zur Vermietung)
einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem EigentĂŒmer.

Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbstĂ€ndige RĂ€umlichkeit (BĂŒro, GeschĂ€ftslokal) ausschließlich zu nutzen und darĂŒber allein zu verfĂŒgen. Mit den RĂ€umlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein.
Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen WohnungseigentĂŒmern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne WohnungseigentĂŒmer bedĂŒrfen der Zustimmung der ĂŒbrigen MiteigentĂŒmer.
Zur BegrĂŒndung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (frĂŒher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der NutzflĂ€che der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder AbschlĂ€gen fĂŒr werterhöhende oder wertmindernde UmstĂ€nde (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile mĂŒssen dem VerhĂ€ltnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit“, an der kein weiteres Teileigentum begrĂŒndet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der HĂ€lfte des Mindestanteils. Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und KaufvertrĂ€gen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.

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Zahlungsbefehl
Im Mahnverfahren ergehende Aufforderung an den Schuldner zu zahlen oder Widerspruch zu erheben.

Zeitrente
Eine im Gegensatz zur ->Leibrente vertraglich fĂŒr bestimmte Zeit vereinbarte Rente. Bei VerbĂŒcherung als -> Reallast ist der jeweilige GrundstĂŒckseigentĂŒmer zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.

Zession-> Abtretung von Forderungen.

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